Una visione d’insieme per affrontare la questione abitativa a Milano

L’emergenza abitativa è ormai all’ordine del giorno e assume sfaccettature sociali, economiche, urbanistiche.

Si tratta di una questione che emerge prepotentemente soprattutto nelle grandi città, in particolare lì dove all’attrattività lavorativa ed economica si aggiungono quella universitaria e turistica. L’insieme di queste dinamiche spinge la domanda di alloggi, a cui però il patrimonio immobiliare esistente – che oggi presenta una generale condizione di scarsità e inadeguatezza – spesso non riesce a far fronte.

Questo problema si pone con particolare evidenza a Milano, città che presenta proprio tali caratteri. Ma – come ha sottolineato Giordana Ferri, Direttore esecutivo di Fondazione Housing Sociale, nel corso di un incontro sul tema durante l’ultima edizione di UrbanPromo – se Milano è forse la città italiana in cui questi nodi emergono maggiormente, è anche quella che negli ultimi vent’anni ha prodotto le sperimentazioni più interessanti, soprattutto nell’ambito dell’housing sociale. Merito di un tessuto economico e sociale che ingloba diversi soggetti innestando un’interazione virtuosa tra pubblico, privato e terzo settore.

La mappa dell’affitto accessibile a Milano

In occasione del panel è stata presentata una mappatura dell’offerta abitativa in affitto accessibile a Milano. La ricerca è stata commissionata da Fondazione Housing Sociale, realtà nata nel 2004 su iniziativa di Fondazione Cariplo e che è anche advisor tecnico e sociale del Fondo Ca’ Granda.

Come hanno ripercorso Francesca Cognetti e Alice Ranzini del Politecnico di Milano, l’offerta in affitto accessibile in città ha conosciuto diverse “stagioni”: l’offerta che possiamo definire “storica” è quella rappresentata dall’Edilizia Residenziale Pubblica, dalla proprietà indivisa e dai grandi patrimoni privati (enti proprietari di alloggi). A questi si sono poi aggiunti nel tempo gli interventi promossi dai fondi immobiliari, quelli derivanti da convenzioni tra pubblico e privato, una serie di interventi puntuali sull’autonomia abitativa, e infine le residenze universitarie.

Il ruolo dei fondi immobiliari nel social housing

La mappatura ha messo in evidenza come l’offerta di alloggi accessibili da parte dei fondi immobiliari si stia consolidando. Negli ultimi 15 anni, infatti, si contano 19 interventi per un totale di oltre 6.600 alloggi, compresi quelli in fase di realizzazione. Una crescita favorita anche dalla trasformazione di grandi aree pubbliche dismesse.

Questo segmento presenta un’offerta prevalentemente in locazione, per quanto sia cresciuta nel tempo la vendita convenzionata. Inoltre, una delle caratteristiche di innovatività in questo ambito è data dalla gestione sociale che affianca le comunità, incarnata dalla figura del gestore sociale. Non solo: questa tipologia di interventi mostra anche una crescente attenzione verso nuove soluzioni in grado di diversificare il target di riferimento dell’housing sociale. Ne è un esempio l’integrazione di servizi di cura socio-assistenziale alla persona, a beneficio soprattutto degli anziani.

Tra i fondi immobiliari che hanno un ruolo di primo piano nel social housing a Milano c’è il Fondo Ca’ Granda, promosso da Investire SGR, attraverso una gestione virtuosa e professionale degli immobili e degli edifici che fanno parte del patrimonio dell’IRCCS Ca' Granda Ospedale Maggiore Policlinico.

La necessità di una visione d’insieme

Dall’analisi emerge quindi un quadro variegato, caratterizzato da una complessa articolazione dei soggetti promotori. Per affrontare efficacemente la questione abitativa occorre, di conseguenza, adottare una visione complessiva, soprattutto in una fase in cui molte grandi aree della città di Milano stanno conoscendo o andando incontro a processi di trasformazione urbana.

Un approccio sollecitato anche da Sergio Urbani - Direttore Generale di Fondazione Cariplo, la fondazione di origine bancaria tra gli investitori del Fondo Ca’ Granda – che ha sottolineato il valore dell’interlocuzione tra tutti i soggetti coinvolti come elemento fondamentale per intraprendere un percorso coeso e convergente di risposta alle esigenze abitative, a beneficio delle fasce più vulnerabili della popolazione.